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　　德國房產(chǎn)值得投資嗎?房地產(chǎn)通常被認為是最安全的長期投資之一，由于德國的人口預(yù)計在未來幾年會增長，對出租物業(yè)的需求將保持強勁。這意味著從長遠來看，投資物業(yè)可以為投資者帶來額外的收入——它也很容易上手，當(dāng)您尋找租戶時，您可以通過避免房地產(chǎn)經(jīng)紀人費用和使用在線程序來節(jié)省大量資金為您做推廣。您可以查看許多提示，這些提示將幫助您做出更好的投資。

　　德國的大多數(shù)銀行都愿意為這些物品提供融資，因為它們通過租賃分期付款產(chǎn)生更多收入。為了使房產(chǎn)成為一項成功的投資，在您使用信譽良好的在線房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站做出決定之前，應(yīng)遵循某些策略和指南來選擇房產(chǎn)和融資方案。

　　德國房產(chǎn)值得投資嗎?成功投資德國房地產(chǎn)的7個技巧

　　無論您是首次購房者還是經(jīng)驗豐富的投資者，在做出任何認真的投資決定之前，以下提示都值得考慮。

　　1、確定房產(chǎn)的規(guī)模

　　在涉足房地產(chǎn)之前，確保您擁有良好的財務(wù)基礎(chǔ)至關(guān)重要，因為這將有助于決定您是否可以出租公寓或多住宅單元。您選擇的房產(chǎn)主要取決于您能負擔(dān)得起和愿意花費的金額。

　　根據(jù)您的居住身份，您可以通過購買出租抵押貸款支付高達100%的購買價格，因此您需要支付杜塞爾多夫高達12.07%的購買費用。當(dāng)然，單間公寓需要的資金較少，但是，與投資多戶住宅相比，購買單間公寓提供的經(jīng)濟回報更少。

　　2、獲得正確的融資計劃

　　如果您沒有足夠的資產(chǎn)來購買沒有抵押貸款的多戶住宅，那么投資多戶住宅并不總是那么容易。對于那些計劃購買多戶住宅或其他昂貴房產(chǎn)的人來說，這需要一個全面的財務(wù)計劃。例如，通貨膨脹的增加會導(dǎo)致貸款價值減少，或者抵押貸款利率的增加會導(dǎo)致借貸成本增加。

　　在德國，大多數(shù)人傾向于將抵押貸款利率固定為10-20年，因此請務(wù)必提前比較您的選擇。一般來說，對住房貸款設(shè)置固定利率可能是有益的，因為這可以在利率上升的情況下提供穩(wěn)定性。盡管我們目前受益于大約1.7%的低利率，但未來利率可能會再次上升。因此，在制定融資計劃時，不僅要根據(jù)今天的利率計算數(shù)字，還要考慮到未來至少2%的向上調(diào)整。

　　3、找到正確的位置

　　在選擇房產(chǎn)的位置時，您應(yīng)該尋找一個靠近充足的基礎(chǔ)設(shè)施、各種交通方式、大學(xué)和學(xué)校以及迷人的市中心的地方。這意味著許多人都想住在該地區(qū)，這意味著您可能會獲得安全的租金收入。理想的位置應(yīng)該是租金價值高、回報好的地方，但同時也會降低出租概率。房產(chǎn)的租金成本還會影響該地區(qū)在貨幣和社會方面的擴張方式。

　　4、檢查物業(yè)是否有任何缺陷

　　在購買之前徹底檢查房產(chǎn)是否有任何缺陷至關(guān)重要，以避免在路上進行任何昂貴的維修，尤其是房產(chǎn)的居住空間。在某些情況下，物業(yè)的建筑規(guī)劃可能與實際場地有很大不同。買家還應(yīng)該考慮維護成本，因為它可能會增加總費用。下表描述了根據(jù)建筑物的年齡而發(fā)生的常見缺陷。

　　長達10年：濕氣損壞、霉菌生長、石膏剝落、砌體沉降裂縫

　　長達20年：門窗繪畫、樓梯和欄桿畫、紡織地板覆蓋物

　　長達30年：管道和衛(wèi)生、陽臺維修、鋅槽

　　長達40年：供熱管網(wǎng)、電氣布線安裝、地板、屋頂更換

　　物業(yè)的年齡并不總是反映建筑物的實際外觀和結(jié)構(gòu)。與房地產(chǎn)專家一起參觀整棟建筑將有助于計算現(xiàn)代化和翻新成本。

　　5、了解當(dāng)?shù)氐淖赓U條件

　　業(yè)主總是希望從租金收入中獲得合理的利潤。這意味著您的財產(chǎn)應(yīng)始終被占用。為確保您獲得穩(wěn)定的租金收入，業(yè)主應(yīng)收集有關(guān)當(dāng)?shù)刈饨饤l件的信息。您應(yīng)該查看與您正在考慮出租的房產(chǎn)相似的房產(chǎn)的出租趨勢，包括平均租金、收入、利率。如果同一地區(qū)的許多業(yè)主都提供免費月份等福利，那么您知道您應(yīng)該尋找另一個社區(qū)。

　　此外，您應(yīng)該注意，自2015年以來，杜塞爾多夫已經(jīng)開始實行租金降價，這意味著作為房東，最高租金是有上限的，您不能隨意增加租金。

　　6、評估房產(chǎn)的真實成本

　　購買房產(chǎn)的成本很高，不僅僅是因為房子的成本，而且還涉及額外的成本，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀人費、公證費和房產(chǎn)稅。

　　要確定房產(chǎn)是否值得投資，您可以使用租金價值乘數(shù)。它等于購買價格除以年租金收入。例如，如果總的房產(chǎn)購買價格為250,000歐元，而您的租金收入為10,500歐元，那么租金價值乘數(shù)為24。這意味著您的收入將使您能夠在24年內(nèi)收回房產(chǎn)購買價格。

　　7、了解德國稅法

　　之前了解德國房地產(chǎn)投資稅法至關(guān)重要，因為與其他國家相比，它們可能有很大不同。例如，出售房地產(chǎn)需要繳納德國個人或企業(yè)所得稅。如果您在出售德國房產(chǎn)時獲得收益，即使您不是德國稅務(wù)居民，如果您擁有該房產(chǎn)不到10年，您也有義務(wù)繳納德國資本利得稅。

　　資本利得稅稅率與德國個人所得稅稅率相同。在計算應(yīng)稅資本收益時，購置成本和改進成本可從售價中扣除。

　　在嘗試投資房地產(chǎn)租賃市場時，您應(yīng)該遵循許多策略和指導(dǎo)方針。上述提示涵蓋了您在決定將資金投入房地產(chǎn)投資之前應(yīng)考慮的最關(guān)鍵點。

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