德國房產(chǎn)市場發(fā)展前景如何？為你解讀德國主要城市的房價
最近幾年來，德國一些城市的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢。但是這種趨勢很快就會結(jié)束。專家分析，每個城市何時將迎來房價上漲趨勢的轉(zhuǎn)折點。
在過去的一年里，新皇冠引發(fā)的經(jīng)濟下滑并沒有影響到德國房地產(chǎn)市場：2020年，扣除通脹因素，德國房地產(chǎn)的購買價格比上一年平均上漲了9.6%。不過，公寓和房價穩(wěn)步上漲的時代可能很快就會結(jié)束。至少這是德意志銀行(DB)市場研究人員的內(nèi)部預(yù)測。
在報告中，專家們談到了所謂的德國房價上漲周期的結(jié)束。德國可能在2024年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點。不過，轉(zhuǎn)折點的具體時間因地而異。
德國房產(chǎn)市場發(fā)展前景如何?為你解讀德國主要城市的房價
1.漢堡和不來梅，房地產(chǎn)市場的繁榮期即將結(jié)束
漢堡是當今德國最昂貴的房地產(chǎn)城市之一，并且今年以來價格一直在急劇上漲。 去年的情況也是如此：根據(jù)最新數(shù)據(jù)，到2020年在漢堡購買公寓的人將比上一年平均支付9.7%的費用。 每平方米單價上漲515歐元，至5,569歐元。
但是，如此大幅上漲的時期可能很快就會結(jié)束：北部城市處于趨勢反轉(zhuǎn)的邊緣。 分析說：“由于近年來人口增長相對適度，并且實行了以供應(yīng)為導(dǎo)向的住房政策，漢堡的房價上漲周期可能比其他大都市地區(qū)更早結(jié)束。” 具體來說，將在2022年引發(fā)房價拐點。
不來梅可能會在2023年看到房價上漲的轉(zhuǎn)折點。其原因：供應(yīng)短缺最早將在2020年結(jié)束，而大都市本身的房價則相對較低。
2.慕尼黑：德國最昂貴地區(qū)的吸引力下降
慕尼黑仍然是德國住房價格最昂貴的地區(qū)：去年，公寓價格平均比上年增長了6.1%，達到每平方米平均8,613歐元。 即使是高收入者，也常常無法負擔得起慕尼黑的住房費用。
專家的模型計算表明，慕尼黑的價格繁榮周期也相對較早結(jié)束。 原因是：這座城市逐漸失去了對投資者的吸引力，進一步的價格上漲可能會在2024年結(jié)束。
但是，專家的分析沒有考慮房地產(chǎn)的空置率，并且由于慕尼黑的空置率接近于零，因此房地產(chǎn)回升周期可能比分析所暗示的要長。
3.斯圖加特：價格將持續(xù)上漲，直到2027年
就房地產(chǎn)價格而言，斯圖加特在德國大都市中排名第五。2020年，這里的平均購房成本為每平方米4844歐元，比前一年增長了5.1% 。專家認為，慕尼黑房地產(chǎn)周期的結(jié)束也可能影響到斯圖加特。特別是自從斯圖加特消除了基本的供應(yīng)短缺，目前的價格上漲周期可能在2027年結(jié)束。
4.柏林正在成為全球大都市，價格居高不下
在柏林，去年的房價增長比2019年更加溫和，只猛增了6.7% ，比2019年的近10%有所增加。但目前柏林每平方米的平均價格已接近5000美元。而且專家預(yù)測，上升周期還沒有結(jié)束，轉(zhuǎn)折點最早要到20世紀20年代末才會到來。
原因：專家認為柏林正在成為全球大都市的路上。那里的經(jīng)濟可能會持續(xù)數(shù)年甚至數(shù)十年的強勁增長。經(jīng)濟學(xué)家說，首都已經(jīng)從一個湯屋發(fā)展成為歐洲最大的城市之一。而且。"人口增長和較高的經(jīng)濟實力共同刺激了對住房的需求， 雖然租金受到監(jiān)管因素的限制，但逆風可能在短時間內(nèi)就會過去。"
這一發(fā)展也影響到了柏林周邊的勃蘭登堡，蘭德地區(qū)：去年與柏林接壤的8個地區(qū)的房價都以兩位數(shù)的速度上漲，其中波茨坦-米特爾馬克地區(qū)的房價去年上漲了約25%。在上哈維爾區(qū)，一年漲了23%。
5.萊比錫受益于區(qū)域移民的涌入
與德國西部和南部的許多大都市相比，萊比錫房價還是很親民的：目前每平方米平均房價為2714歐元，較2019年增長15.42%。而且，萊比錫房價上漲趨勢至少要持續(xù)到2027年。原因：在未來幾年內(nèi)，萊比錫將遷入大量周邊地區(qū)的移民。
據(jù)報道，德國中部約60%的地區(qū)，居民數(shù)量都在下降。而這些地區(qū)的很多居民就是被萊比錫所吸引的，因此，該地區(qū)對住房的區(qū)域需求可能會繼續(xù)上升，房價也有望繼續(xù)上漲。
6.法蘭克福：周邊地區(qū)房價將上漲到2027年
美因河畔法蘭克福的房價目前在德國主要城市中排名第二。平均而言，去年每平方米單價6050歐元，因此比2019年增加363歐元(+ 5.89%)。
但是，至少在2026年，上漲趨勢可能會暫時結(jié)束。而周邊地區(qū)的上漲周期卻還沒結(jié)束：經(jīng)濟學(xué)家們預(yù)計要比市區(qū)晚一年。原因：與柏林周邊一樣，萊茵-美因地區(qū)也顯示出強勁的人口增長，越來越多的人從大城市遷移到周邊地區(qū)，因此，法蘭克福周邊地區(qū)房價將至少上漲到2027年。
7.杜塞爾多夫和科隆，房市繁榮將持續(xù)到2027年
2020年，杜塞爾多夫和科隆平均每平方米單價分別為4528歐元和4261歐元。預(yù)計這兩個城市的房價上漲周期可能也要過一段時間才會結(jié)束。專家預(yù)計到2027年迎來房價拐點。但是這兩個城市的周邊萊茵-魯爾地區(qū)，房價上漲周期似乎結(jié)束得更早，在2024年就會引來房價拐點。
即使房價拐點到來，也不要指望房價大跌
可以肯定的是：似乎專家的計算為潛在買家?guī)砹诵孪Ｍ５牵绻Ｍ磥淼聡績r大跌，那可能會失望。
因為拐點只是表面上房價不會再上漲，這并不意味著房價會直線下跌。此外，專家預(yù)計，盡管在未來十年德國的價格有所下降，但仍將有大約24% 的累積增長。因此，對于那些有興趣買房子的人來說，最好早點入住。
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