德國房產(chǎn)市場分析，這里值不值得投資那？
近幾年德國房產(chǎn)深受各國人民的歡迎，德國房產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅⑶矣兄聡@個強大的市場作為后盾。發(fā)展的也是飛速。那么如今德國房產(chǎn)市場怎么樣？到底值不值的去投資那？
1、當(dāng)前市場狀況
相對北京、上海5-10萬/平米的房產(chǎn)，德國的房產(chǎn)價格堪稱"白菜價"，市場價通常在30-50萬歐元。
目前來看，投資德國房產(chǎn)的中國人租賃收租和自住各占一半。對于移民德國的人往往選擇自住，擇機再入手其他房產(chǎn)作為投資；對于單純的投資人，往往會購買多處房產(chǎn)用于出租，由此獲得高且穩(wěn)定的租金回報。
據(jù)官方統(tǒng)計，德國大城市房產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場景象。德國七大城市房源尤其緊張，空房率甚至不到0.5%。
下面是德國房屋最緊缺的前五個城市：
1.慕尼黑（München）：0.2%
2.法蘭克福（FrankfurtamMain）：0.4%
3.弗萊堡（Freiburg）：0.4%
4.明斯特（Münster）：0.4%
5.達姆斯塔特（Darmstadt）：0.5%
慕尼黑和法蘭克福雖然房價高漲，但是由于良好的就業(yè)機會以及高收入，空置率也是德國全國最低。
綜合人口增長、就業(yè)及房地產(chǎn)市場因素，經(jīng)濟周刊（WirtschaftsWoche）發(fā)布了一項德國城市排名。總的來看，德國不動產(chǎn)市場自2009年呈蓬勃發(fā)展趨勢。隨著德國房價持續(xù)上漲，許多大公司，甚至直接參與房產(chǎn)開發(fā)，并為員工提供住宿福利。業(yè)內(nèi)人士表明，目前越來越多中國企業(yè)家和投資者關(guān)注德國市場。
2、政策形勢走向
自2008年金融危機至今，德國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了連續(xù)10年的繁榮期，房價數(shù)十年不漲的神話早已破滅，當(dāng)?shù)氐墓⒑头课輧r格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數(shù)資產(chǎn)類別普遍出現(xiàn)負(fù)收益的背景下，德國房價仍保持了10%以上強勁增長。
推動柏林等德國大城市房價高起的背后，則是不斷涌入的外來人口。柏林，已是德國人口最多的城市。德媒此前研究了德國大城市未來人口發(fā)展的前景，其中提到，柏林、慕尼黑和法蘭克福將是德國人口增長最快的幾個城市。
此外，英國脫歐也使得全球主要金融機構(gòu)開始向法蘭克福轉(zhuǎn)移，相關(guān)的金融從業(yè)人員也開始在法蘭克福尋求租房。本就供不應(yīng)求的房屋租賃市場面臨著進一步的挑戰(zhàn)。房價的大幅上漲也就不足為奇了。
完善的政策、穩(wěn)定的經(jīng)濟和優(yōu)質(zhì)的福利營造了非常健康綠色的房產(chǎn)市場環(huán)境。
l德國是全球第四大經(jīng)濟體、歐洲經(jīng)濟第一的國家。德國政府的支柱產(chǎn)業(yè)是強大的工業(yè)制造，而不是依靠房產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長；德國擁有全球最多數(shù)量的"隱形冠軍"企業(yè)。正是這些隱形的中小企業(yè)盤活了德國的經(jīng)濟。
l德國的房地產(chǎn)稅收體系可以有效遏制炒房的投機行為。在德國，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅；完善的私人租賃住房市場管理政策可有效分流購房需求。頂層設(shè)計的合理保障了德國房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定。
l兩次世界大戰(zhàn)所帶來的通脹陰影使得德國政府在貨幣和金融政策一直偏向保守。這也是德國房價在過去很多年一直維持在相對低位的重要原因。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在德國購房是一種理性穩(wěn)健的投資選擇，且德國住房租金高，租購比例和國內(nèi)差別很大。
據(jù)統(tǒng)計，德國自有住房率為40%，而租賃住房率達到60%，租賃租房率在年輕群體中高達77%，這意味著投資德國房產(chǎn)可以獲得穩(wěn)定的出租收益。如此高的租賃住房率使得德國租賃市場活躍發(fā)達，房產(chǎn)出租頻率快，閑置率低，租金收益有保障。
德國二手房市場成熟，投資者可以隨時變賣房產(chǎn)；德國無外匯管制，變賣房產(chǎn)所得的收益可以轉(zhuǎn)入任何指定賬戶。
以目前的形勢，綜合多種因素考慮，在股票與金融貿(mào)易不穩(wěn)定，金價過高的現(xiàn)狀下，投資德國房地產(chǎn)市場，是近期及未來較優(yōu)且安全的投資策略之一。
3、未來預(yù)期展望
在過去的一年中，全球房地產(chǎn)價格實際上已經(jīng)停滯不前，在許多大城市，房價甚至小幅下跌。但是德國是個例外。瑞銀集團分析了全球24個大城市的房市泡沫風(fēng)險（包括9個歐洲城市），這些城市都是全球商業(yè)中心，通常也是金融中心，數(shù)十年來一直是房地產(chǎn)投資者關(guān)注的焦點。德國包括慕尼黑和法蘭克福，但不包括柏林，因為柏林僅在最近幾年才成為投資者的首選目的地。
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